Жилищный вопрос никогда не теряет своей актуальности. В текущих условиях, когда кризисные явления наблюдаются в любой из экономических сфер, граждане Украины не прочь обезопасить свои накопления. А одним из самых лучших способов вложить деньги, как известно, считается покупка недвижимости. Специалисты, занятые в этой сфере, напоминают о том, что 2015-2016 годы стали периодом обвала цен на жилье – общее падение платежеспособности украинцев не прошло для строителей без следа. Однако уже в 2017 году предполагается оживление данной отрасли, что, в свою очередь, приведет к повышению стоимости квадратных метров.
Некоторые из экспертов связывают это с тем, что в новом году страну ожидает улучшение экономических показателей. Кроме того, компании-застройщики могут поднимать цены на квартиры и в случае продолжения кризисных явлений – из-за роста цен на материалы, страхование и транспортировку грузов. Давайте попробуем разобраться, какое развитие ситуации прогнозируют эксперты для украинского рынка недвижимости на 2017 год.
Ситуация по состоянию на 2016 год
В 2015 году цены на жилье снижались на 1,5-2% ежемесячно, что привело к значительному обвалу стоимости квартир. Так, например, в столице цена на вторичном рынке упала на 20,0-20,2% за несколько предыдущих лет (до 1285 долларов за квадратный метр), причем активнее всего стоимость квадратов падала в Деснянском районе, а наименьшее падение цен на квартиры было зафиксировано в таких районах, как Дарницкий и Голосеевский.
В регионах падение цен оказалось не настолько критичным. Так, в Херсоне падение стоимости жилья в 2016 году составило всего 0,75% (до 580-590 долларов), во Львове – 1,3-1,4% (до 1048 долларов), в Одессе – 2,7-2,8% (до 930 долларов), в Харькове – 3,2-3,3% (до 690 долларов), в Днепропетровске – 3,9-4,0% (до 660 долларов), в Черкассах – 3,0-3,2% (до 540 долларов), в Ровно – 2,9-3% (до 670 долларов), в Ивано-Франковске – 3,3-3,5% (до 525 долларов).
В итоге средняя цена однокомнатной квартиры в столице составила около 40300 долларов США, в Одессе и Львове – 30500 долларов. Безусловно, самое дешевое жилье можно найти в Луганске и Донецке, где однокомнатная квартира продается в среднем за 9000-10500 долларов США. Участники рынка вторичной недвижимости отреагировали на эти экономические явления уменьшением предложения объектов, предлагаемых к продаже.
Минимальное предложение было зафиксировано в марте 2015 года, когда на фоне резкого курсового скачка с 17,0 до 30,0 гривен за один доллар США количество предлагаемых квартир в столице сократилось с 110000 до 50000 единиц. Регионы отреагировали точно так же. Если до марта на рынке недвижимости было выставлено на продажу около 15% всего жилого фонда, то после роста доллара этот показатель составил всего 5%.
Специалисты говорят о том, что в 2016 году рынок жилья показал отрицательную динамику, оцениваемую в среднем в 3-5%, так что в начале 2016 года Киеве можно было найти квартиры из расчета 950-1000 долларов за квадрат, а к середине – до 800 долларов за метр. Ситуацию только обостряет тот факт, что при минимальном спросе со стороны населения предложение первички остается довольно высоким, так как в последние годы практически во всех регионах и городах был отмечен настоящий строительный бум.
На сегодняшний день украинские покупатели имеют широкий выбор, что ведет к росту конкурентной борьбы и, как следствие, закономерному понижению цен. Прежде всего, готовы пойти на встречу покупателю владельцы жилья, нуждающиеся в срочной продаже квартир. Риэлторы говорят, что бывали случаи, когда люди, желающие срочно покинуть страну, продавали квартиры, сбрасывая до 25% от первоначальной цены.
Эксперты прогнозируют, что если такая динамика сохранится, то к концу 2016 года столичное жилье подешевеет до 1000 долларов за квадратный метр (в среднем по Киеву), одесское – до 750 долларов, а львовское – до 850 долларов за квадрат. Кроме того, специалистами высказывается вполне очевидная мысль, что недвижимость на Украине и так очень долго была переоценена в сравнении с доходами населения, так что кризис расставит все на свои места.
Почему цены на недвижимость падают?
Игорь Черненко, эксперт в области недвижимости, объясняет сложившуюся ситуацию «курсовыми качелями» и снижением покупательской способности украинского населения. Застройщики, которые работают на первичном рынке недвижимости, пытаются завлечь клиентов при помощи всевозможных акций и скидок, однако даже это мало помогает делу.
В более выигрышном положении оказались те, кто занимался строительством квартир класса «эконом» или быстро произвел перепланировку объекта, сделав ставку на мини-квартиры – тут спрос даже немного вырос, так как жители страны предпочли страховать свободные денежные средства при помощи вложений в недвижимость, а не путем банковских вкладов. Как известно, этим финансовым учреждениям склонно доверять всё меньшее число украинцев.
Прошлый кризис, охвативший страну в 2009 году, сопровождался массовым закрытием банков и отказами возврата депозитных средств, так что наученные горьким опытом украинцы не спешат доверять деньги банкам. Конечно, нужно помнить и о том факте, что гривневые цены при текущем курсе валют нельзя назвать привлекательными для покупки квартиры. Это мнение поддерживает и Андрей Гусельников, вице-президент Лиги экспертов Украины.
Согласно его словам, цены на недвижимость резко отреагировали на очередную волну валютной лихорадки. Падение цен было зафиксировано во всех регионах, даже на западной Украине, рынок которой отличался стабильностью еще в прошлом году. Однако при переводе привлекательных долларовых оценок метра жилья в гривны они становятся уже не такими интересными.
Чего можно ожидать в 2017 году?
Согласно мнению, высказанному Виктором Несиным, председателем национального совета Риелторской палаты Украины, с 2017 года стоит ожидать роста цен на недвижимость. Возможно, они придут к уровню, который наблюдался до кризиса. Вероятно, в 2016 году у желающих купить квартиру будет последний шанс совершить сделку по привлекательной цене.
Если сейчас небольшую однокомнатную квартирку на окраине столицы можно найти и за 25 тысяч долларов, то с нового года такой цены больше не будет. Эксперт поясняет это двумя факторами – ожидаемым повышением благосостояния украинцев и увеличением спроса на недвижимость со стороны иностранных инвесторов. В целом, специалисты рынка недвижимости придерживаются мнения, что в 2017 году рынок начнет расти, но со слабой динамикой.
Вряд ли стоит ожидать, что всего за один год цена на жилье достигнет докризисного уровня. Прогнозные оценки говорят о возможности роста в пределах 5-6% за год. Причем столица будет отставать от регионов. Киевский рост цен на недвижимость в 2017 году может составить 2-3%. Если же год закончится с положительными экономическими результатами для страны в целом, то уже с 2018 можно смело ждать стремительного роста цен – до 10-13% за год.
